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Publicaciones
Límites al método de comparanza con el mercado
Por: Esteve Cabré i Puig
Este estudio aborda como objetivo principal la problemática de la valoración mediante el método de comparación, situándonos en sus límites de aplicabilidad, con el fin de optimizar al máximo su utilización. Para ello, estudia e investiga sus fronteras, fronteras que nos llevarán a identificar posibles límites que el mercado detecta en ciertos productos que también diseñamos los arquitectos, y su valoración. Valoración que alguien puede entender como el resultado de aplicar una fórmula magistral; que, como siempre, debe servir como paso previo a la toma de decisiones, ya sean particulares o colectivas, públicas o privadas, judiciales o extrajudiciales; mediante el método de comparación.
La respuesta se presenta en tres niveles. Se pretende contestar a la pregunta: ¿por qué falla el método de comparación?, desde un planteamiento de carácter más teórico, con el ánimo tanto de entender por qué no siempre el método puede tener éxito, como de encontrar respuestas sólidas a algunas intuiciones. Desde otro nivel eminentemente práctico, se presentan experiencias propias y ajenas, cuyo denominador común es elevar el conocimiento del método así como evidenciar las situaciones en las que podían detectarse límites en su aplicación.
Finalmente, y realmente concebido en último lugar, en parte como resultado obtenido en la búsqueda de la fórmula magistral, y en parte por la necesidad de sistematizar la experiencia, se propone una suerte de morfología del fracaso del método, con la aportación original de lo que denominaremos como índice de productos catastróficos.
Cabré i Puig, Esteve. «Límits al mètode de comparança: límits al mètode de comparança amb el mercat». ACE: Arquitectura, Ciudad y Entorno, 2006, Any I núm. 2.
Reparto de los derechos de propiedad en la ciudad: propuesta para disponer de plusvalías socialmente sostenibles.
Por: Alberto Alegret Burgués, Esteve Cabré i Puig
Este artículo propone implantar en el tráfico inmobiliario privado, hoy gestionado por la figura del propietario, la figura del derecho de superficie en las operaciones inmobiliarias de transformación del suelo (urbanización) y de solares (promoción), desde el mismo momento de la reparcelación, y desde la existencia del solar hasta la construcción de los productos, e incluso, durante la explotación por arrendamientos. El fundamento teórico es la separación conceptual de una plusvalía socialmente útil y que tiene que ver con rentas productivas, de una plusvalía socialmente inútil que tiene que ver con rentas especulativas y socialmente externas al interés colectivo. Igual que si habláramos de un colesterol ( = plusvalía) bueno para nuestro cuerpo y de un colesterol malo. Como si hablásemos de una energía ( = plusvalía) que hace viable las transformaciones, distinguiendo entre una energía limpia, poco peligrosa, de suministro continuo e intensidad modulable – como la electricidad – frente a una energía peligrosa, altamente explosiva, de suministro discontinuo, y que requiere fuertes medidas de seguridad, como por ejemplo el gas. Hemos analizado dos casos de actividad inmobiliaria – transformar para vender y transformar para rentar – bajo los dos tipos de tráfico inmobiliario: el tráfico clásico basado en la propiedad del suelo a favor del transformador-promotor y el tráfico superficiario en el que el derecho de superficie preside las relaciones entre el propietario del suelo y el transformador-promotor como superficiario. Como resultado del análisis, el cambio de sistema implica un cambio superior pareto, mejorando tanto la rentabilidad de los partícipes (propietario, superficiario y comprador final) como la rentabilidad social al permitir que el superficiario – verdadero promotor – adapte los valores de venta a la demanda ganando siempre, tanto en ciclos económicos alcistas como en recesivos. No obstante, todo ello, sin haber considerado la limitación impuesta al propietario del suelo para que éste ceda su facultad de disponer al superficiario.
Alegret Burgués, Alberto; Cabré Puig, Esteve. Reparto de los derechos de propiedad en la ciudad: propuesta para disponer de plusvalías socialmente sostenibles. «ACE: Architecture, City and Environment», Octubre 2011, vol. VI, núm. 17, p. 59-94.
Valorar el suelo de forma sostenible.
El texto reflexiona sobre el valor económico del suelo en su «segunda generación», considerando su naturaleza y el impacto del planeamiento urbanístico, especialmente tras la Ley de Suelo 8/2007. Se identifican tres estados del suelo: rural, en transformación y urbanizado, separados por la línea urbanística, que solo adquiere efecto real cuando se convierte en unidad de actuación. A través del instituto reparcelatorio, se trasladan derechos agrarios a derechos urbanos, generando plusvalías para los propietarios. Sin embargo, los suelos en la «zona de frontera» —cercanos a la ciudad o destinados a infraestructuras— carecen de un sistema de valoración adecuado. Se propone crear un régimen específico de valoración para estos terrenos, tratándolos como de disposición forzosa, estén o no formalmente delimitados.
Alegret Burgués, A., & Cabré Puig, E. (2008). Valorar el sòl de forma sostenible. ACE: Architecture, City and Environment. Article presented at the ACE: Architecture, City and Environment. doi:10.5821/ace.v2i6.2426
Reparto de los derechos de propiedad en la ciudad: propuesta para disponer de plusvalías socialmente sostenibles.
El artículo propone sustituir el modelo tradicional de propiedad en el tráfico inmobiliario por el uso del derecho de superficie en todas las fases del proceso: desde la reparcelación hasta la construcción y explotación por alquiler. Se busca distinguir entre plusvalías productivas (socialmente útiles) y especulativas (socialmente inútiles), comparándolas con tipos de energía o colesterol buenos y malos. Tras analizar dos casos (venta y alquiler), se concluye que este sistema superficiario mejora la rentabilidad individual y social, permitiendo al promotor adaptarse mejor al mercado en cualquier ciclo económico, aunque requiere que el propietario del suelo ceda parte de su control.
Alegret Burgués, A., & Cabré Puig, E. (2011). Reparto de los derechos de propiedad en la ciudad: propuesta para disponer de plusvalías socialmente sostenibles. ACE: Architecture, City and Environment, VI (17), 59–94. Article presented at the ACE: Architecture, City and Environment. doi:10.5821/ace.v6i17.2529